房地产出清周期多久算正常(房地产行业出清)

一时间，笔者对保利发展的股价表现感到困惑。上半年，其每股收益高达1.02元，营收增长23.7%，净利润增长13%。这样的业绩是在整体低迷甚至下滑的环境下实现的。房地产行业的领导者。但三季报一出，其股价不涨的原因就被发现了：虽然营收仍增长23%，但净利润仅增长1%，几乎停滞不前。

这还不错。深陷债务漩涡的万科，今年前三季度出现负增长。 2023年三季报显示，其营收下降近3%，净利润下降19.4%。所以你看到，最近几天，港股市场一些前期跌得很惨的民营地产公司的股价已经反弹了。不过，投资者切不可冲动，因为这只是超跌反弹。因为从行业角度来看，房地产的惯性下滑很可能会持续下去。

我们让数据说话。今年前三季度，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%。这是什么概念？ 2003年至2020年，国内房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%。整个行业在短短三年内从两位数的增长变成了接近两位数的下滑。你可以想象这是一个什么样的情况。

我们来看看几家地产巨头的最新销售数据。成为行业“老大哥”的保利发展10月实现合同面积179.54万平方米，同比下降31.26%；合同金额331.13亿元，同比下降23.02%。放弃老大宝座的万科10月合同销售额318.3亿元，与9月基本持平。不过，今年前10个月，万科合同销售额总计3124.4亿元，同比下降9.89%。 10月，绿城集团实现自投资项目销售3937个，销售面积约54万平方米。月销售额约185亿元，同比下降17.78%。融创中国10月合同销售额同比下降51.18%。截至10月底，累计合同销售额同比下降50.49%（2022年同期为1530.6亿元）。

与销售下滑成正比的是，房地产企业新开工和投资持续匮乏，现实表现为融资不足。我们都知道，房地产行业是资金密集型行业，技术含量很少。只要有钱滚动发展，就可以不断“滚雪球”。因此，房地产行业也是一个融资需求巨大、债务成本较高的行业。很多房地产企业业绩不佳并不是因为技术环节或者产品质量出现问题，而是因为资金链断裂。当大家对行业景气度有类似的判断时，融资状况就成为判断行业景气度的重要早期指标。数据显示，10月份，80家典型房企融资总额环比下降41.5%，同比下降51.9%。单月融资规模大幅下降，创2020年以来新低，没人愿意筹集资金拿地开发项目。你可以自己判断一下这个行业有多繁荣。

通过各项前期指标和结算指标可以得出，尽管利好政策密集出台，但房地产行业仍处于出清过程中，行业拐点尚未出现。最关键的是房价下降的程度，远低于行业景气度下降造成的；也就是说，仍有房地产企业在抵制，部分房地产投资者还抱有幻想。房地产是一个巨大的产业，当前的方向是清理过去遗留的问题，寻找新的发展出路。在这种情况下，不要对行业的短期反弹抱有任何幻想。万科和保利的股价告诉我们，明年上半年可能是房地产抄底的好机会。

温馨提示：投资有风险，请谨慎选择。